こんにちは。中元徳浩（よしひろ）です。このページでは、「秘訣」や「ツボ」のコーナーで紹介させて頂いているエピソードなどより、もっと身近なお話や私自身が日頃の家作りの中で感じたちょっとしたお話を紹介していきます。 築２８年の中古マンション。 2008年3月27日(木) 先日、23歳のお若いご夫婦とお話をさせて頂きました。 とっても明るくて元気なご夫婦です。 そのお客様は、大阪市内で土地を買って注文住宅を建てたい。 というご希望でしたが、仮に２０坪ぐらいの土地を買って、３階建ての家を建てたとしても、総額が４０００万円を超えそうだという現実をご説明しました。 すると、「さすがに4000万円を超えると予算的にちょっとキビシいですう」 と、トーンダウン。 そして、数日後。　明るい声でお電話を頂きました。 「市内で中古マンションを買おうかと思っているのですが、どんなもんでしょうか？」また「買うとすれば、リフォームの事も相談に乗って欲しいし、不動産屋さんとの値段交渉の仕方についても色々と教えて欲しい」とのことでした。 そのマンションのオープンハウスにご一緒させて頂きました。 こんな物件でした。 築２８年の110�u(３３坪)４LDKで、駅から徒歩５分のマンモスマンションで、価格は約１７００万円とのこと。 物件価格が1700万円なら（値引きしてもらって）リフォームして諸費用を含めても２５００万円以内には収まりそうです。 予算的には充分クリアします。しかも広い！さらに、奥様のご実家からも近い！ そして、お客様はキラキラした瞳でボクにお聞きになります。 「どう思います？　あのマンション買うべきだと思いますか？」 私は、こんなお話をさせて頂きました。 『一生涯、住み続ける覚悟はありますか？』 あのマンションが築２８年ということは、２８年前の新築当初に購入−入居された方のほとんどが、今６０歳前後と思われます。 そして、あなた方は、今２３歳。 ２０年後のあのマンションを少し想像してみると・・・・ 入居者のほとんどの方が、８０歳前後になります。 そうなると、色んな事情で売りに出される事も多くなるでしょう。 同じマンション内で売り物件が多くなると、自動的に売値(資産価値)は、ドンドン下がります。 『住み潰す』つもりなら、資産価値が下がっても関係ないのですが、 もし「やっぱり一戸建てに引越ししたい！」と思っちゃうかも。 と自信が無いのなら、将来売る時に大損されるかもしれません。 （賃貸マンションで家賃を払っている方がはるかに安くなります） もっと悲観すれば、 同じマンションで売り物件が多くなっても、買う人がいる内はまだ良いのですが、供給過多（買いたい人よりも売りたい人が多くなる）になった時点で、売る事も出来なくなるし、住み続けたとしても空き部屋が増えていく事になります。 そうなると・・・物騒になるし、荒れてくるし、老朽化に伴う修繕もままならなくなるかも。 結局、そのお客様は、中古マンションを買うことを断念されました。 そして「大阪市内は諦めて、少し郊外に外れても土地を買って、注文住宅を建てることにしました！　そのときは中元さんヨロシクね（安くしてね）」 と、やはり明るい声で仰っていました。。 後悔しない家作りを目指して。これからも本音で。 2007年9月21日(金) 今、本業の合間をぬって、新シリーズ「いい家づくりのツボ」の原稿をせっせと書いています。 かれこれ５年になろうとしていますが、これまでもこのホームページで家づくりに関する色んな話をしてきました。 最初は、何をお話していいのか？　ということから始まって、書き出すとアレもコレもと言いたいことが増えて来て、本当に脈絡なしに、思い付くままにお話してきました。 正直、書くことが思いつかずに、ネタ切れ気味になったことも。(^-^; それでも新シリーズをスタートしようと思った、きっかけの一つが、あるお客さまのこんな一言でした。 「あの時（着工前）は、考えに考えたあげく、『このプランしかないっ！』と思っていたけど、もし今、もう一度、家を建てることが出来るなら、違うプランにしたい。中元さんがあの時言っていたことが、今になって良く解りました」と。 さすがにショックでした。 『注文住宅』だからこそ、起こり得る失敗です。 当時、私が何を申し上げていたかといいますと、 「お友達のご新居やモデルハウスをご覧になられて、気に入られた部分を採用されたいお気持ちは良く解りますが、それらのご要望は、既に購入されている建築地の条件と相性があまり良くありません。ついては、無理のないプランをご採用された方が良いかも知れませんよ。失礼ながら、これから家づくりを学習されるのですよ」 しかし、色んな条件が重なって、着工を急がねばならない事情があったので、お客さんもそこで一旦立ち止まることが出来ずに、当初のご要望を優先させた設計のお家を建てることになりました。 新シリーズの本文の中で、「『今のあなた』と『新居にご入居されたあなた』とでは、全くの別人に変身しています。」 というくだりがありますが、そのお客さまにもその時に申し上げた言葉です。 せめて、これからマイホームを検討される方々には、同じ思いをして頂きたくない。 と思って始めたのがこの『新シリーズ実践編』です。 以前からこのHPをご覧頂いている方は、お気づきになっていると思いますが、以前のスタンスからは、一歩も二歩も踏み込んでいます。 少し、圧迫感を感じられる文体になっているかも知れませんが、本当の意味での『後悔しない家づくりの実践編です』 そんなこんなで、私ひとりの思いを思いつくまま綴っていきますが、まだまだ「こんなこと聞きたい」「知りたい！」ということがあれば、ご遠慮なくおっしゃてください。 このホームページのスタートの原点である「後悔しない家作り」「納得の家作り」のために、「本音」でお答え、お話し続けていきますので。(^-^)V これからもよろしくお願い致します。m(_ _)m 久しぶりの新企画　『実践編』をスタートします。 2007年7月19日(木) これまで このホームページで、住宅営業の仕事をしながら、気づいたことがあった時に、 思いつくまま、少しでも皆さんの『後悔しない家づくり』のヒントになればと、色々とお話をしてきました。 ただ、今までは、どちらかと云うと意識的に、皆さんにあまり圧迫感を与えないように、 また、押し付けにならないようにと“ヒント”になるようなお話に留めておいて、その先は皆さんが、ご家族で「あ〜でもない、こ〜でもない」と悩みながら、それぞれの答えを出してもらえたらいいな。 と、思っておりましたが、このＨＰも長くやっていると、ご質問コーナーにたくさんの “ＳＯＳメール”を戴くようになりました。 今までは、お悩みメールを戴いた都度にお返事をしておりましたが、振り返ってみると、 その皆さんから戴くお悩みの内容が、いくつかのパターンに収束することに、ある日、ハタと気づいてしましました。 （そんな大げさな話ではないですが・・・笑） 皆さんも既にうすうす感づいていらっしゃるとは思いますが、このＨＰは、本業の住宅営業の激務？？のアイマを見つけて、細々と続けているのですが・・・・細々すぎて、更新頻度が少なすぎる、というお声もチラホラ聞きますが・・・・ その皆さんの“お悩みパターン”に、この度、気づいちゃったものですから、さあ大変。です。 ココは一つがんばって、『予防策』を講じておかなくっちゃ！と、 いつもながらホントに大きなお世話なのですが、一念発起したワケです。 今までの“ヒント編”から、もう一歩踏み込んだ“回答編”となるような新企画をスタートするショゾンでございます。 この新コーナーでは、新たに「いい家づくりのツボ！実践編」と題して、「これから家を建てよう！」という人や、今まさに「マイホームプロジェクト進行中！」という皆さんに、役立つお話を『家づくりの流れに沿って』順序だててお話させて頂こうと目論んでいます。（今のトコロ） 今までと違って、少し圧迫感をお感じになる文体になるかも知れませんが、 もし、良ければ覗いてみてください。 【いい家づくり。中元の答え】 “デメリットに目を向けよう”〜読者の質問から 2007年6月7日(木) 【質問-1】 やっとメールを出せる時がきました。3年前新聞で『いい家づくりのツボ！』を知って以来ずーっと土地探しを続けながら、バイブルのように読みふけっておりましたが、ようやくこのたび土地が決定しました。そこで、具体的な質問をいたします。 眺望が良い（かなり遠くに山並み）という事と道路前が緑地で人通りが多い？ という事で、２階にキッチン、ダイニング、リビングを持ってきたらと提案されています。 ２階にリビングを持ってきた場合の案をご紹介下さい。 敷地面積６０坪。東に隣家あり、北に道路がありその向こうが緑地になる予定です。 夫婦、子供２人（６歳、２歳男の子）よろしくお願いします。 【回答-1】 はじめまして、後悔しない家づくり実践研究会の中元と申します。 宜しくお願い致します。。 ご質問、拝読しました。 ありがとうございます。。『いい家づくりのツボ』　熟読して頂いたんですね（泣） 地味な活動ですが、こういったメールを頂くとホントうれしいです。 そうですか。やっと土地が見つかりましたかっ！ おめでとうございます。 さて、逆転プランをご検討されているのですね？ 逆転プランのメリットは、充分にご理解されていらっしゃるでしょうから、今回はあえて、デメリットをご紹介しますね。 （１）２階が生活のメインステージになると、お年を取られたときに、（お子さんが６歳、２歳ということは、今３０代中盤ぐらい？）足腰の弱りを考えると、将来的に使いづらくなります。 （２）お買い物の荷物や、ゴミだし、来客、お洗濯の導線などを考えると、毎日の事なので意外に不便です。 ※費用とスペースは、もったいないのですが、ホームエレベーター（２００万円程度）も、一度ご検討されても良いかもしれません。 （３）最近は空き巣や強引な手口による強盗など治安が悪くなっており就寝中にドロボーが入った場合、下手に騒ぐと命も取られかねないようです。そんな事も考慮すると、ドロボーには１階で仕事をさせて、２階で就寝されたほうが安全かもしれません。 ご計画に水をさすようなお話をしましたが、これからご計画を進められるにあたっては、プランのメリットだけを見るのではなく、必ず“デメリットに目を向ける”ことが大事です。 「常にメリット、デメリットを秤に掛けて選択する習慣」「可能な限りの選択肢を確認・検証するクセ」を付けるというのも『後悔しない家づくり」のポイントになります。 【御礼】 中元徳浩様 早速ご返事いただき、感激です。ありがとうございました。 ２階にリビングをもっていった場合、私たちが年を取った時の不便さは考えておりましたが、ゴミ出しまでは、思いつきませんでした。そうですねー毎日の事ですものね。 まだまだ、設計の話し合い２回目の段階。秋に着工予定なので、また考えてみます。 『計画に水をさす』なんてとんでもないです！またぜひご相談させて下さい！ 【いい家づくり。中元の答え】 狭い土地に２世帯住宅は可能か？〜読者の質問から 2007年5月8日(火) 【ご質問】 主人の母親との同居の為、現在建っている家の建て替えを思案中です。 家族構成は、主人母（７５歳）、夫婦、子供2人（４歳、１歳）です。 どちらにも負担にならないように完全2世帯で、と考えていますが、土地が30坪弱とかなり狭いのです。このぐらいの土地に2世帯は可能なのでしょうか。 教えてください。また坪単価、いくらほどになるのかもだいたいで結構ですのでお願いします。 【中元の回答】 はじめまして、後悔しない家づくり実践研究会の中元と申します。 宜しくお願い致します。 ご質問、拝読しました。 ご主人のお母さまとの２世帯住宅のご検討中なのですね。 おっしゃる通り、ご予算が許すなら完全２世帯にされることをお勧めします。 さて、スペースの問題ですね。 敷地が３０坪弱あれば、２世帯住宅も通常なら充分に可能です。 （敷地形状や建蔽率や容積率、斜線制限などによりますので、はっきりと大丈夫とは云えませんが…） ざっと、プランを考えてみますと、 １階は、子世帯の玄関＋階段と、お母様世帯の玄関＋浴室・洗面・トイレ＋ダイニングキッチン８畳＋寝室６畳。 ２階は、浴室、洗面、トイレ＋階段、廊下＋キッチン５畳＋リビングダイニング１０畳＋和室６畳。 ３階は、主寝室８畳＋子供部屋６畳＋子供部屋６畳 おおむね一般的な間取りで考えるとコレぐらいのイメージになりそうです。 次に、ご予算ですが、これが一筋縄ではいきません。 「２５００万円で出来ますよ」と云う工務店さんもたくさんありますし、ハウスメーカーなら「４０００万円は超えますよ」と、云う場合が多いでしょう。 予算目標をどのラインに設定するか？というのは、ホントに難しいと思います。 『安い家』には安くなる理由、『高い家』には高くなる事情が、必ずあります。 特に『安い家』を検討される場合は、それなりの『知識』と『覚悟』が必要になります。 決して、いたずらに脅かしている訳ではないのですが、住宅業界は、基本的にリピーター顧客のない商売です。と云うのも、１軒家を建ててもらったら、今度建ててもらえるのは早くて３０年後。 車のように３年〜１０年後に買い換えててもらえる商材なら顧客満足は最重要なのですが、悲しいかな『売りっぱなし』の業者が多いのも現実なのです。 （本当は、誠実に仕事をすれば、色んな形でリピートが帰ってくるのですが） ご予算に関しては、「いくらかかるのか？」ということよりも、大切なのは「いくらかけるのか？」ということです。まず「予算目標をどのラインに設定するか？」をしっかりと研究、検討した上で決めていかれるのが良いと思います。 こども部屋って必要？ 2007年4月28日(土) 新たな年度になって、もう１ヶ月ですね。 子供たちも進級・入学と環境が変わって、そろそろ馴染み始めた頃ですかね。 我が家のナイスキャラの子供３人も「今度の先生はどうや」とか「隣の席の人がどうだ」など、勝手なこと言っておりました。 子供たちも、それはそれなりに苦労があるんでしょうね。 さて、今回は子供部屋について少しお話します。 『子供が個室を必要とするのは、何歳ぐらいから？』 教育方針や子供の性格による部分が多いので、もちろん一概には言えませんが、 一般的には中学校に上がる頃ですかね？　いかがですか？ 少子化が進んでいるせいか？私たちの時代に比べると最近は少し遅くなっているような気がします。 ここで、子供部屋が必要になる条件を整理してみると、 （１） 独りで寝れるようになる（男子は比較的に早いかな） （２）独りで勉強が出来るようになる（完全に性格によりますね） （３）友達が遊びに来たら個室で遊ぶようになる（異性はビミョーですが） （４）ご家庭によっては、家庭教師のことも考えておかないとダメかもしれませんね。 ザッと、こんな感じでしょうか？ （４）の家庭教師のことを別にすると、�@〜�Bやはり中学校入学ぐらいのタイミングですかね。 ただ、ヤッカイなのは、『学習机』ですよね。 小学生の間は、効率の悪い収納スペースでしかないのですが、いざ中学生なって使う頃には何故かボロボロ。不思議です。 本来なら、個人の机は中学校に上がるときに、その時の体格に合わせて用意した方が良いのでしょうね。 もちろん成長に合わせて高さ調整が出来るようになっているのですが、なぜか調整のネジが無くなっていたりもします。不思議です。 と、我が家のご紹介はコレぐらいにしまして（泣）どこに話が着地するかと言いますと、 お子さんが中学校に上がるまでは、割り切っちゃって、子供部屋は納戸かドレッシング・ルームとしてご使用されてはいかが？ というご提案です。 期限付きの納戸部屋ですが、たとえ数年の間だけでも、有るのと、無いのとでは、大違いなのです。 こんな豊かな時代？ですから、モノは溜まっていく一方。でも処分が苦手な方も、これまた多いのも現実。 納戸に仕舞ったまま２〜３年使わないモノは、処分してもＯＫ。というようなルールを決めると意外に処分上手になったりする。（かも） では、お子さんはドコでお勉強するのか？　学習用品はドコに仕舞うのか？ その答えは、ダイニングルーム！　いかがですか？　抵抗あります？ 食卓を机に代用するのは、夕飯の支度などで支障があるので、 ダイニングルームに、机代わりに、長めのカウンターをこしらえます。 一見スペースを取るようですが、机スペースだけじゃなく、共用のパソコンを置いたり、電話を置いたりと、意外にスッキリと収まります。 また、そのカウンターの上と下に収納を設ければ、学習用品だけでなく、アイロンや救急箱などの雑多なものもスッキリ収納できるし、カウンターはアイロン台にも代用できます。 お子さんも、台所仕事をしているお母さんに、今日あったことを話したり、宿題の解らないことを訊きながら、自然と机に向かう習慣がついたりします。 と、ダイニングを使い勝手重視する場合は、リビングは建具で仕切れるようにして、デザインをスッキリまとめたいですね。 ダイニングとリビングを仕切れるようにしておくと、夏、冬のエアコンの効率も良いですしね。 あと、最初は、子供部屋２室を１２畳程度の大きな部屋にしておいて、個室が必要になる時に、間仕切壁や間仕切収納を後でこしらえて、２部屋に分ける。 というのが一昔前に流行りました。 その狙いは、子供が小さい間は、大きな部屋で伸び伸び遊ばせてあげたい。という理由ですが、一昔前のお客様にモニターすると、実際に伸び伸び遊ばれたことは無いようです（泣） 【いい家づくり。中元の答え】　〜読者の質問から 2007年3月14日(水) 今回は、後悔しない家づくり実践研究会への質問に寄せられたメールのやり取りを紹介させて頂きます。皆さんの家づくりに参考にしてみてくださいね。 【質問メール】 はじめまして。一年後に主人の実家を二世帯住宅に建て替えを予定している者です。 今現在プランニングの最中ですが、設計者（工務店）側にいまいちさを感じておりました。注文住宅ということでこちらの言ったことをそのまんま図面にしてくるだけで、プロの意見やアドバイスがないのです。ちょっとした工夫や一緒に考えるタイプではなさそうです。 果たしてこのままいっていいものか、しかし誰に相談したらいいものか迷っている中、このホームページにたどり着き、まさに家作りに対する考え方が私たちの需要にかなっていると思い、メールしました。ずばりお聞きします。こちらの方たちは関西地区で活動されているとのこと。私たちは関東在住です。この辺で同じ思いで家作りに携わられてる方をご存知ないですか？またはこちら側での活動はありませんか？ 私たちはこのホームページにあるような家作りに対して意見のキャッチボールを作り手の方としていきたいのですが、未だそういった方との出会いがありません。特別な家を希望しているのではなく自分たちの生活導線から実用的な家にしたいと考えています。 自分たちの意見もまだしっかりと固まっていないのが実情ですが（予算の面で。最近見積もりをだしてもらいその額にびっくり。予算は伝えてなかったので。完全分離から一部共用に縮小を考えています）何かよいアドバイスがあれば教えてください。よろしくお願いします。 （原文まま） 【中元の返信】 ご主人の親御さんとご同居の計画ですね。 さて、業者さんが、○○さんの要望を理解するだけで、提案がないのですね？ 残念ながら、非常によくあるパターンです。 きっと、その担当の方は、『家』という概念があっても『住まい』という概念がないのでしょうね。 分かったような、分からんような表現ですが・・・（笑） 要は、お子さん達が、どこで遊んで、どこでお昼寝して、どこで勉強するのか？ 奥さんが、朝一番に起きて、御弁当を作るキッチンは寒くないのか？ ご主人が疲れて帰ってきて、どこでゆっくり寛ぐのか？ …などなど、そういう『当たり前の生活』が図面の上で想像できていないのでしょうね。 その業者さん（工務店）で建てないといけない事情があるのでしょうか？ もし、無いのなら　設計事務所さんも含めて、他の業者さんを探された方が話は早いように思います。 ご要望されている事は、決して特殊ではありませんので、安心して、次のステップに踏み出してみてはいかがでしょうか？ 申し訳ないのですが、そちら（関東）に知り合いの業者はありません。 また、そちらでの活動もございません。すみません。（泣） まだ、ご自身たちの住まいに関するご意見も固まっていないとのことですが、それも、ごくごく当たり前の事です。まだ、検討すべきその選択肢すら業者が提案していないのですから。 余談ですが、私が初回提案のプランを作るときは、『お客様の立場になる』というよりも、逆に、家族構成や趣味、予算、立地条件など同じ条件で、『自分が家を建てるなら、こんな家を建てたい！』というプランを最初にご提案することも多いのです。 そのプランには、お客様が要望された、シューズクロークや、リビング天井の吹き抜けや、リビング階段などが、採用されて いなかったりすることもありますが、その代わり、立地条件などから、それらを無くすことで逆に得られるメリットをご提示できます。 この積み重ねが、業者がお客様に与える『その選択肢』だと思うのですが・・・・ もし、同じ思いを持って頂けるなら、業者さんに「ウチと同じ条件で、あなたが建てたい家を提案してください」と、ボールを投げてみてもいいかもしれませんね。 ただ、ひとつだけ気になるのが・・・・ご予算ですね。ご予算は、最初に告知しておいた方が良策です。 確認していないその担当者もどうかと思いますが・・・・。 【質問者様からの返信】 先日、問い合わせさせて頂いた○○です。早速のお返事ありがとうございました。関東地区にお知り合いはいらっしゃらないのですね。残念です。家作りに対して同じような熱意を持った方との出会いを期待しただけにとても残念です。でもそう簡単にはいかないですよね。 今の業者さんとは仮契約みたいなもので、今後、良い業者さんとの出会いがあればお断りするつもりです。何しろ義母が特にこの業者さんに対して不信感を強く抱き始めてしまったので。でも今後、お返事にあったようにあなたならどうしますか？と問い掛けてみたいと思います。 それからもうひとつお聞きしたいことがあります。そちらでは間取り図を月１で書いていただけるとのこと。関西地区に限ってのこととありますが、一度私たちの希望を図面にして頂く事はできませんか？まだ希望は確定していないとはいえ、ほぼ出揃っているのです。（今、手元にある図面は私たちが素人考えで並べただけの物なので、もうこれ以上アイデアがないのです。）手間がかかる作業の上、例外地区なので無理にとは言えませんが、そちらのホームページを拝見して以来この人たちならどういった図面を書くだろうかと興味があるのです。一度検討して頂けると嬉しいです。 それとこのように図面だけ書いてもらうというのは他の業者さんでも可能ですか？図面を書いて頂くやり取りの間でその後の契約などを見極めたいのですが、あまりたくさんの業者さんに声をかけるのも悪い気がして。図面を書いてもらう＝契約とはなりませんか？アドバイス的な意見や提案を述べてくれる方とお話がしたいと常々感じております。そういった方はちゃんといるんですよね？？ 図図しくいろいろ書いてしまいましたが、思いがけず親切な早いお返事を頂いて、この方たちならいいアドバイスを頂けるかもと思い、メールした次第です。 アドバイスの程、よろしくお願いします。 【中元の返信】 少しでもお役に立てたのなら嬉しいです。 ご質問の件ですが、 『プランだけ』という条件で、無料で設計をしてくれる業者はありません。 しかし、現在仮契約されている業者さんとの解約ができる前提であれば、どこの業者でも、喜んで無料で提案をしてくれます。 その提案の中で、業者選択をされるのは　当たり前の事だと思います。 ただ、業者さんには、下手に隠さずに、他社と比較検討する事は、はっきり伝えておいてくださいね。 ただ、仰るように、一度に沢山の業者さんを比較検討するのは、想像するより、大変な労力になりますので、２〜３社づつ、ご予算をにらみながら、進めるのがご賢明でしょうね。 提案はしてもらったはいいが、断る時は気が重くなりますので、ほどほどを心掛けて。 また、『プラン依頼』の件ですが。 プラン作成については、現在のところ当研究会でのご建築のご検討を前提としてさせて頂いており、要望に沿えず申し訳ありません。m(_ _)m　 少し理屈っぽい話になってしまいますが……、私たちの人件費は、家を建てて下さった、お客様から戴いた工事代金の中から捻出されているのが事実です。後悔しない家づくり実践研究会では、私たちスタッフの労力はそれらのお客さまのために最大限有効に還元していくという信念と、また今後、当研究会で建築して頂く方々に不要な経費が掛からない家を提供できるよう運営しています。何卒ご理解のほどよろしくお願い致します。 ▲このページのトップへ