前回は、『家計側から見た予算＝希望予算』について、お話しましたが、今回は、反対側の『マイホーム側から見た予算＝現実予算』についてお話をさせて頂きますね。

マイホーム計画と一口に言っても、そのパターンは多種多様ですが、ココでは、土地はあるものとして、ザックリと新築（建て替え）の場合の“総額＝現実予算”（マイホームを建てるためにかかる金額）についてご説明します。

ちなみに土地購入をされる場合は、まず登記費用などの諸費用と仲介手数料が別に必要なケースが多いので、それらの予算取りをするのも忘れないようにしてください。

※仲介手数料の金額は、購入価格の３％＋６万円＋消費税です。
（但し、土地代が４００万円以上の場合）

さて、家の総額とは、大きく分けて次の４つの費用を合計したものと考えます。

(1)建物本体工事費	ズバリ建物の価格
(2)付帯工事費	水道・ガス工事や外構工事、設計費など、本体に付随して必要な費用です
(3)諸費用	ローンの諸費用や火災保険、登記費用など
(4)その他必要な費用	照明・カーテン・エアコンや引越し・仮住まい、家電・家具

※業者さんによって、項目の呼び名や、内訳が違うケースがよくあります。

となりますので、新聞チラシやＣＭなどの広告、住宅展示場で教えてもらった坪単価などを元に家の値段を単純に計算して予算をはじき出しても、それは、『建物本体工事費』のみの金額なので、実際にかかる金額を知った時、エライことになってしまいます。

また、業者に見積りを依頼しても、心ない営業マンは、当然のように、いろいろと理由を付けて、別途だらけの見積りしか出しません。
なぜなら、その営業マンにとっては、自社の工事代金さえ回収できれば困らないからです。でも、そんなところでハシゴを外されたら、あなたは困ったどころの話ではないですよね。
見積書の金額以外にこんなにたくさんのお金が必要なのかっ！と。

前もって『総額』の感覚をガッチリつかんで、予算配分を良く考えておかなければとんでもないことになってしまいます。
建物はリッパなのに、外構（門廻りや庭）が貧粗な家をたまに見ますけど、少し悲しくなりますもんね。

さて、順番に詳しくご説明しますね。

(1)建物本体工事費

これが、俗に言う『坪○○万円』の正体です。
システムキッチンや、お風呂、トイレ、洗面台などの住宅設備機器もこの中に含まれていますが、照明器具やカーテン、エアコンは入っていません。

一般的に、建物の形が複雑になったり（凸凹が多い外観）、１階の面積に対して、２階の面積が小さかったりすると、同じ面積の家でも坪単価は高くなります。
（※参照：価格の秘密・第四話「何で高くなるン？」）

また、この坪単価というのは、ヤッカイな判断基準でして・・・・。
と、言うのは、同じ仕様・グレードでも建物が大きくなると坪単価は安くなります。逆に小さくなれば高くなるんですね。

建物本体工事費（漢字が多いので以下“本体価格”と言いますね）を坪数（床面積）で割り算した答えが、坪単価になるのですが、（本体価格÷坪数＝坪単価）
３０坪の家でも、６０坪の家でも、どちらもキッチンやお風呂は通常１つずつ。
部屋の広さは変わっても、部屋数はそんなに変わりませんよね。
なら、窓の数もドアの数も大差がない。

もう、お解かりですね？
一軒の家に必要なもの（分子）は、大きくても小さくても、ほとんど変わらない。ということは、分母の数（面積）か大きいほど、坪単価は安くなる。
という単純な分数の仕組みですね。
（※参照：価格の秘密・第一話「高い？安い？坪単価の秘密」）

ですので、業者さんに、坪単価を尋ねるときは、「２階建てで○○坪ぐらいなら、オタクの坪単価は、おいくら？」
と、聞いてくださいね。
３５坪の家を建てたいのに、６０坪の家の坪単価を教えてもらっても意味ないですもんね。

そして、この本体価格だけでは、まだ住める状態にはなっていません。
なぜなら、付帯工事に含まれる水道もガスもトイレもまだ繋がっていない状態なんですね。

「だったら、少なくとも、住める状態の工事内容で、坪単価なり本体価格なりを表示してよっ！」て思いますよねフツー。
（なんか、だんだん腹が立ってきましたね）

しかし、業者側の理屈は、こうなります。
本体価格は、前もって表示することは出来ても、付帯工事に関しては、『建築地の状態』によって、その工事費が大きく変わってしまうので、表示したくても・・・・できない、と。

例えば、給排水の配管工事ひとつをとってみても、１００坪の土地と、３０坪の土地では、その配管の長さがゼンゼン違います。
また、古い造成地の場合は、給水引込み管が細く、新築（建替え）する場合は、前の道路を掘って、太い給水管に取り替えて、アスファルトを敷き直さなければなりません。

う〜〜ん。ちょっと納得してしまいましたね。悔しいですね。
まあ、そこらへんが付帯工事費も含めて表示しない理由であるのは、確かなのですが、しかし、工夫の余地はいくらでもありそうですよね。
少しうがった見方かもしれませんが、広告などの打ち出し価格を少しでも安く見せたいという『商売人の悲しい性』のような気がします。

当然といえば当然なのですが、その当然は業者側の当然です。
経験上から云いますと、標準仕様とオプションの“線引き”の納得感は、皆さん本当にバラバラなのです。
例えば、お客様のＡ様は「ヘエ〜良い物が標準でついているのね♪」と言って下さる同じものでも、Ｂ様は「ショボッ！今どきこの仕様はないやろフツー！」となったりすることも日常茶飯です。

つまり、どのオプションを採用されるのか？は、個人差がありますが、皆さん、例外なく標準仕様だけではご納得できないというのが現実なのです。

少々面倒ですが、標準とオプションの仕様の確認はよ〜〜くしてくださいね。

つまり、「本体価格」＝「坪単価×坪数（面積）＋オプション」と、考えておくと良いでしょう。

さて今回も、お話が長くなってしまってますが、ついでに２階建てと３階建ての坪単価の違いも、ここでご説明しておきます。
（２階建てをご検討される方は、ハショッちゃって下さい）

２階建てと比べて、３階建ての坪単価は、高くなります。
同じ坪数の家であったとしても、２階建てより３階建ての方の総額が高くなるということですね。

ん？　同じ面積なら、３階建ての方が、基礎や屋根の面積が小さくなるので、その分安くなりそうなイメージがありますよね。

確かに、屋根の瓦は単純に面積が小さくなるので、その分安くなります。
が、３階建て家は、２階建てに比べた場合、単位あたりの家の重さが約１．５倍になるので、その分基礎を頑丈にしないといけないのですね。併せて構造（骨組み）も同様に１階部分を丈夫にする必要があります。
また、同じ床面積なら３階建ての方が外壁の面積が大きくなってしまいます。

また、３階建て以上になると、法律で『詳細構造計算』が義務付けられているため、その計算の費用が３０〜４０万円程度プラスされることになります。
（在来木造は、２階建てでも構造計算が義務付けされるらしいですね）
つまり、仮に構造計算費が３５万円としても、３５坪の家なら、坪単価が１万円上がってしまう計算になります。

で、結論を申しますと、２階建てに比べて、３階建ての坪単価は、５万円程度高くなるイメージです。
（業者さんや、構造によっても違いますので、あくまでも個人的なイメージですが）

資金計画 その２　マイホーム側から見た予算（現実予算）