資金計画 その３　住宅ローンの解説02 つづいて、ここで住宅ローンについて簡単に解説していきます。 ただ、この住宅ローンに関しては、金融機関によって全ての面で基準が異なりますので、詳細は必ず金融機関にお問い合わせ下さい。 今は、パソコンで銀行さんのホームページなどを見て頂くと、返済シミュレーションなども含めて、結構分かり易く解説をされています。 という訳で、今回ご説明するのは、資金計画のメドを立てて頂く為のザックリした解説と注意点です。 （平成１９年８月現在） ■融資資格 まず、住宅ローンを借りるには、一定の資格があります。 ２０歳以上７０歳未満で、完済は８０歳になるまで。 勤続年数が３年以上の方（１年以上でＯＫの銀行さんもあります） と、一般的な条件がありますが、重要なのは次の２つです。 銀行指定の生命保険に加入する必要があるのですが、この生命保険に入れるか否か？------------そうです。健康上の問題です。 心当たりのある方は、速攻で銀行さんにご相談してください。 ちなみに、この生命保険は、団体信用生命保険（団信）といって、万一の時には借金が帳消しになる融資用の生命保険です。費用は銀行さんが負担します。 健康状態の審査は『告知書＝自己申告』が基本ですので、乱暴な業者さんは、「『ウソ』を書いておけば、お金を貸してくれるから」と、ムチャを勧めるケースがありますが、それこそ万一の場合は、告知義務違反で生命保険は適用されませんので、残されたご家族は泣くになけないことになりますので正直に。 過去に、色んな種類のローンで、返済が滞ったことがないか？ この過去の返済履歴もシッカリ調べられますので、これも、もし心当たりがあれば、事前に銀行へ。 ■融資限度額 次に、最大いくらまでお金を貸してくれるのか？についても簡単に。 あっ！　先に言っておきますが、オーバーローンはムリですよ。 金利の安い住宅ローンでお金を多いめに借りて、それで車でも買っちゃえ！みたいな考えは通用しませんので念のため。 そもそも住宅ローンの上限は、土地購入資金も合わせて、５千万円まで、とか、１億円までなど、金融機関によってその、上限額が決まっています。 で、本題に入りますが、あなたには、いくらまでお金を貸してくれるのか？ 答えは、『返済負担率』によって、あなたへの融資限度額が決められることになります。 返済負担率とは、収入に対する返済額の割合をいいます。つまり返済能力のことですね。 この返済負担率は、金融機関によって設定しているパーセンテージがバラバラですし、また、年収の多い少ないで、そのパーセンテージを変えておられる銀行さんも多いようです。 例えば、ある銀行さんの返済負担率が、年収４００万円以上の方の場合、３５％以内だとすると、４００万円の３５％ですから、年間の返済額が１４０万円以内なら“ＯＫ”となるはずなのですが・・・・・・ しか〜〜し！この返済負担率の計算には、裏があります。 実は、変動金利型や期間限定固定金利型のローンの場合、返済額を計算する金利は、実際の貸付金利ではなく、少し高めの金利（審査金利）で計算されることになるのです。 なぜなら、仮に今後、金利が上がったとしても、返済が可能なように、という理由ですね。 また、この審査金利というのは、金融機関ごとに独自に設定しています。 少々ややこしい解説が長くなってしまいましたが、要は、あなたの借入限度額は、金融機関によって違うぞ！ということなのです。 つまり、少しでも多くのお金を借りたい場合には、返済負担率のパーセンテージが高く、かつ、審査金利の低い銀行さんが有利になる訳ですね。 また、共働きのご家庭であれば、『収入合算』といって、奥さんの年収を加算できる方法もありますが、いくらまで加算できるのか？も金融機関によって異なりますので、事前に確認してみてください。 それと、セッショウな話ですが、自営業の方には、金融機関の審査はより厳しくなる傾向があるようです。 サラリーマンに比べて、収入が安定していないという理由からですが、3年分の確定申告なり、納税証明書の提出が必要になります。 節税されている方も多いと思いますが、家を建てるときには、それ相応の準備期間が必要になるかも知れませんね。 ■融資金利 住宅ローンは、『変動金利型』・『期間限定固定金利型』・『固定金利型』・『フラット３５』の４つのタイプがあります。当然、金利の固定期間が長くなるほど貸付金利は高く設定されることになります。 そして、お客さんから必ず聞かれるのが、「どのタイプが一番お得かしら？」 と云うご質問です。つまり、金利は今後どうなるのか？と云うご質問なのですが、正直、分かりません。もちろん自分なりの予測はありますが、そんなもの恐ろしくて、お客さんには言えません。 しかし、例えば返済期間を比較的、短期で考えておられる方や、共働きの方で、実際は『繰上げ返済』を多用していく考えの方には、『変動金利タイプ』をお勧めすることは、あります。 次に、ご存知の方も多いと思いますが、『変動金利型』と『期間限定固定金利型』については、各銀行さんは、『金利優遇』のサービスをしています。 そのサービスとは、一旦設定されている金利から0.7％〜1.3％程度、金利を下げるというものです。 『期間限定固定金利型』の場合は、2〜15年間の固定期間だけ金利を下げてくれる金利優遇のタイプもありますが、その中でも2〜5年間程度の比較的短期の固定期間の金利優遇をしてもらっても、あまり意味がないように思います。 それなら、『全期間優遇タイプ』で、全期間の金利優遇をしてもらった方が、お得かな、と個人的には思うのです。 あと、『固定金利型』住宅ローンですが、安心は出来ますが、その分、金利も高くなるので、その判断は、本当に難しいところです。 最後に、『フラット３５』という、住宅金融支援機構と各銀行さんが提携した住宅ローンがあります。 最大の特徴は、最長35年間金利が固定なので、返済額が変わらない安心感です。それと、保証料が不要なのもポイントが高いですね。 また、繰上げ返済の手数料も無料になるのもうれしいですね。 しかし、生命保険料（団信）は毎年数万円、負担しなくちゃなりません。貸付金利は、銀行さんによって異なります。 ■返済方法 まず、返済期間を何年にするのか？　ですが、当然、返済期間が短くなるほど、支払う利息も少なくなるのでお得になりますが、逆に『返済負担率』の関係で、借り入れできる金額が少なくなるデメリットと、あと、“貨幣価値”がどう変化するのか？　つまり、今の10万円と30年後の10万円の価値がどれほど変わるのか？　物価の上昇率の想定ですね。 まあ、そんな難しい問題は別にして、返済期間は最長で組んでおいて、余力が出来たときに『繰上げ返済』を多用するパターンが安全かもしれませんね。 あと、返済方法にも、『元利均等返済』と『元金均等返済』の２つのタイプがあります。 『元利金等返済』とは、元金と総利息を足した金額を均等に返済する方法で、仮に、金利が変動しないとすると、ず〜っと返済額が変わらない返済方法です。 メリットは、返済がラクっぽい（？）のと、『返済負担率』が有利になります。 『元金均等返済』とは、元金を均等に返済する方法ですから、利息は、初めの方が多くて、だんだん少なくなっていくパターンなにります。 利息が少なくなりますので、総返済額が少なくなります。 ただ、金融機関よっては、『元金均等返済』の取り扱いをされていない銀行さんもありますので、事前にご確認ください。 また、ボーナス支給が安定しているお仕事なら、ボーナス併用返済をご利用されると、毎月の返済額は少なくて済みますね。 次回へつづく 資金計画 その３　住宅ローンの解説 【資金計画 その１】 【その２】 【その３】 いい家づくりのツボ！「実践編」のＴＯＰへ ▲このページのTOPへ Copyright 2007-　大阪ガス住宅設備　後悔しない家づくり実践研究会／大阪　All Rights Reserved.